«Метриум»: новостройки Новой Москвы за год подорожали на 9%

"Аналитики компании «Метриум» подвели итоги первой половины 2024 года на первичном рынке Новой Москвы. За это время объем предложений увеличился на 3,3%, а спрос снизился на 26%. Средневзвешенная цена за квадратный метр составила 246 580 руб., что означает рост на 0,7% за квартал, на 1,8% за полугодие и на 9% за год, как указано в пресс-релизе компании."

По итогам первого полугодия 2024 года на рынке новостроек Новой Москвы в продаже было 47 проектов, в рамках которых предлагалось 21,65 тысячи лотов. Из этого числа 20,8 тысячи составляли квартиры и 0,8 тысячи – апартаменты. Объем предложений за квартал сократился на 10,2%, за полугодие вырос на 3,3%, а в годовом выражении увеличился на 8,5%. Сокращение количества предложений к июню 2024 года объясняется вымыванием на фоне возросшего спроса.

"В первом полугодии в Новой Москве началось 5 проектов. Во всех этих новых проектах доступны квартиры."

"По итогам I полугодия наибольшая доля предложения сосредоточена в корпусах на стадии монтажа этажей (60%, +0,7 п.п. за полугодие). За квартал увеличилась доля предложения в готовых корпусах (6,2%, +2,1 п.п. за полугодие) и в корпусах на стадии отделки (12,2%, +2,8 п.п. за полугодие). Предложение в корпусах на начальной стадии строительства составляет 21,5% (-5,7 п.п. за полугодие)."

В 2024 году наблюдается устойчивая тенденция к уменьшению доли студий. По результатам июня 2024 года, студии составляли лишь 17,3% от общего объема рынка в Новой Москве, что на 3 процентных пункта меньше по сравнению с первым полугодием. Этот спад связан с вымыванием студий из предложения на фоне ажиотажного спроса в ожидании завершения программы льготной ипотеки 1 июля 2024 года, а также запрета на проектирование квартир площадью менее 28 квадратных метров, что негативно влияет на доступность жилья.

Обратите внимание, что максимальный размер кредита по льготной ипотеке ограничивается 6 миллионами рублей при первоначальном взносе в 30%. Таким образом, максимальная стоимость квартиры, которую можно было приобрести с минимальным первоначальным взносом в 30%, составляет 8,57 миллиона рублей. Под данный лимит подходят студии или однокомнатные квартиры в Новой Москве, тогда как на территории «старой» Москвы таких вариантов гораздо меньше и они имеют меньшую площадь.

"В распределении предложения по типу отделки в первом полугодии не было заметных изменений, но за год они оказались значительными: доля предложений с чистовой отделкой уменьшилась (37,9%, -1,5 п.п. за полугодие, -16,3 п.п. за год), увеличение присутствия лотов без отделки (45,1%, +0,7 п.п. за полугодие, +6,1 п.п. за год) и с предчистовой отделкой (17%, +0,8 п.п. за полугодие, +10,2 п.п. за год)."

Аналитики "Метриум" подсчитали, что по результатам I полугодия 2024 года средневзвешенная стоимость квадратного метра квартир и апартаментов составила 246 580 руб. за кв. м (+0,7% за квартал, +1,8% за полугодие, +9% за год). В частности, средняя цена квадратного метра для квартир достигла 246 740 руб. (+0,6% за квартал, +1,8% за полугодие, +9% за год), а для апартаментов – 241 680 руб. (+2% за квартал, +3,6% за полугодие, +6% за год). Замедление роста стоимости обусловлено уменьшением количества более компактных и доступных вариантов, где цена квадратного метра выше из-за меньшей площади.

За первые шесть месяцев доля предложений в ценовом диапазоне до 10 миллионов рублей уменьшилась на 7 процентных пунктов, достигнув 36% (-4 процентных пункта за месяц, -5 процентных пунктов за квартал).

"За первые шесть месяцев 2024 года на рынке новостроек Новой Москвы было зарегистрировано 14,2 тысячи договоров долевого участия (ДДУ), что на 26% меньше по сравнению с предыдущим полугодием. Во втором квартале было заключено 9 тысяч сделок по ДДУ, что представляет собой увеличение на 71% в квартальном разрезе. В июне, на фоне ожидания завершения программы льготной ипотеки, на рынке новостроек Новой Москвы было зафиксировано максимальное количество сделок по ДДУ за весь анализируемый период – 4 тысячи ДДУ, что на 50,2% больше по сравнению с маем и на 139% больше по сравнению с июнем 2023 года."

В июне средний размер лота в ДДУ уменьшился до 43,07 кв. м. (-4,6% за месяц), что является самым низким показателем за все время наблюдений в Новой Москве.

В июне доля по договорам ДДУ, оформленным с использованием ипотечного кредита, достигла 92%, что является наивысшим показателем за весь анализируемый период. Также в июне процентная ставка по рыночной ипотеке составила 18,32%.

Среди районов по объему сделок лидером остается Сосенское с 27%, несмотря на снижение на 6 п.п. за полугодие.

Ажиотаж на фоне ожидания завершения программы льготной ипотеки наиболее заметно проявился в Новой Москве:

"Максимальное число договоров долевого участия (ДДУ) в июне за весь рассматриваемый период составило 4 тысячи ДДУ, что на 50,2% больше по сравнению с предыдущим месяцем."

"Максимальная доля договоров долевого участия по ипотеке за весь рассматриваемый период составила 92% в июне 2024 года."

Рекордно низкая средняя площадь ДДУ в июне составляет 43,07 кв. м, что на 4,6% меньше по сравнению с предыдущим месяцем.

Активный спрос в Новой Москве связан с желанием покупателей приобрести недвижимость до завершения программы льготной ипотеки по наиболее выгодным ценам, - говорит Руслан Сырцов, управляющий директор компании "Метриум". - Если сумма кредита по льготной ипотеке не превышает 6 млн рублей, то максимальная стоимость квартиры, доступной для покупки по этой программе с минимальным первоначальным взносом в 30%, составляет 8,57 млн рублей. В начале июня в "старой" Москве было представлено на продажу 0,8 тыс. квартир в ценовом сегменте до 8,57 млн рублей, в то время как в Новой Москве их было 4,9 тыс. К концу июня количество таких предложений в Новой Москве сократилось до 3,9 тыс., что составляет снижение на 20,4% за месяц.

На протяжении последних нескольких лет в Москве наблюдается растущий тренд к одиночной жизни, приводящий к увеличению спроса на компактное жилье. В то же время власти стремятся решать демографическую проблему с помощью программы семейной ипотеки и ограничения на проектирование квартир менее 28 кв. м – все это направлено на стимулирование развития института семьи. Ограничение на проектирование квартир менее 28 кв. м, семейная и IT-ипотека, поддерживающие уровень цен, будут негативно отражаться на доступности жилья для тех, кто не попадает под льготные условия.