Назад
В течение последних 12 месяцев аналитики "Метриум" зафиксировали самый значительный рост числа квартир и апартаментов в новостройках элитного и делюкс-класса, который составил 52%. Однако за последние пять лет самым стремительным развитием отличался премиум-сегмент. В последнее время наблюдается сокращение предложения апартаментов, особенно в сегменте дорогих новостроек, как отмечается в пресс-релизе компании.
Аналитики провели исследование рынка новостроек Москвы, выявляя наиболее динамичные сегменты по объему предложения за последний год и пять лет. В процессе анализа они изучили число объектов, выставленных на продажу в каждом квартале в четырех сегментах рынка: массовом, бизнес-классе, премиум-классе и высокобюджетном (элитном и делюкс).
К сентябрю 2024 года наблюдается заметное увеличение количества высокобюджетных новостроек. На рынке представлено приблизительно 1,7 тысячи объектов недвижимости, что больше, чем 1,1 тысяча объектов в сентябре 2023 года. Это максимальная цифра за последние три года, начиная с середины 2020-го, когда количество элитных и делюкс-новостроек составляло около 2,2 тысячи объектов. За последний год предложение в данном сегменте увеличилось на 52%, что является самым значительным ростом среди всех секторов столичного рынка новостроек. В числе прочего, такой рост обусловлен началом некоторых крупных проектов от одного из застройщиков в третьем квартале.
"Рост предложения новых элитных и делюкс-новостроек в Москве, начавшийся после 2022 года, вполне объясним, – отмечает Екатерина Борисова, директор по девелопменту компании Rariteco. – В связи с введенными санкциями и ограничениями на международное движение капитала, а также сложностями при покупке недвижимости за рубежом, многие обеспеченные россияне стали проводить больше времени в пределах страны и вкладывать в российскую недвижимость. Высокобюджетные объекты недвижимости в Москве, особенно новостройки в элитном и делюкс-сегментах, являются более привлекательными благодаря своей предсказуемости и инвестиционной надежности. Именно поэтому спрос на этот тип недвижимости увеличивается. Согласно данным компании, в третьем квартале 2024 года количество сделок в этом сегменте возросло на 25% по сравнению с аналогичным периодом 2023 года. Помимо этого, застройщики из других сегментов активно осваивают данный рынок, что усиливает конкуренцию и увеличивает объем предложения."
В течение прошедшего года строительные компании Москвы активно увеличивали объем предложений жилья в сегменте премиум-класса. В сентябре 2024 года количество таких объектов на рынке, согласно данным аналитического агентства «Метриум», составило 6,3 тысячи квартир и апартаментов. Это является абсолютным рекордом за весь период существования данного сегмента. Для сравнения, в сентябре 2023 года на рынке было доступно 4,6 тысячи объектов. Таким образом, количество новых строек премиум-класса в Москве выросло на 37%.
"Рост предложения премиальных новостроек вызван несколькими факторами, – объясняет Дмитрий Голев, коммерческий директор Optima Development. – В первую очередь, рынок переживает перестройку. Из-за снижения спроса в более доступных сегментах, таких как «комфорт» и «бизнес», многие застройщики стараются перейти на премиальный рынок, где покупатели менее подвержены влиянию изменений ипотечных ставок. Клиенты также предъявляют более высокие требования к архитектуре, инфраструктуре и благоустройству современных жилых комплексов, поэтому увеличиваются инвестиции в новые проекты, что ведет к росту их цен и класса."
В сегментах бизнес-класса и массового рынка, которые лидируют по количеству предложений новостроек в Москве, темпы роста были заметно ниже. В сентябре 2024 года предложение в бизнес-классе достигло рекордных 22,7 тыс. квартир и апартаментов. В сентябре 2023 года показатель составлял 20,5 тыс. Таким образом, прирост в бизнес-классе за год составил около 11%.
В массовом сегменте ситуация была иной. В сентябре 2024 года на рынке было доступно 21,5 тысячи квартир/апартаментов, что соответствует уровню сентября 2023 года (20,1 тысячи), увеличившись на 7%.
Аналитики из компании «Метриум» также изучили, какие части рынка демонстрировали наибольший рост в отношении количества предложений за последние пять лет, начиная с 2019 года.
За более продолжительный период времени сегмент премиум-класса стал наиболее активно развивающимся. Начиная с 2019 года, общее количество объектов, доступных для продажи в этом сегменте, увеличилось более чем в два раза, показав рост на 107%. В двух самых крупных сегментах — бизнес-классе и массовом — темпы роста были несколько ниже. В бизнес-классе количество предложений увеличилось на 43%, тогда как в массовом сегменте прирост составил 17%. Что касается высокобюджетного сектора, включающего элитные и делюкс-новостройки, который отличался существенными колебаниями в предложениях, за пять лет количество предложений сократилось на 15%.
Проанализировав положение дел, «Метриум» выявил, как запрет продажи апартаментов в Москве повлиял на динамику предложения в сфере новостроек. В течение последних пяти лет, наблюдалось заметное сокращение количества предлагаемых апартаментов в высокобюджетных и премиум-сегментах, где они были наиболее популярны. В частности, предложение в премиум-сегменте снизилось на 71%, а в элитном и делюкс-сегментах уменьшилось на 53%. Напротив, в бизнес-классе наблюдался символический рост на 2% в предложении апартаментов, в то время как в массовом сегменте изменений не произошло (0%).
В сентябре 2024 года в высокобюджетном сегменте предлагалось 506 апартаментов по сравнению с 518 в том же месяце 2023 года. В премиум-классе количество апартаментов уменьшилось почти вдвое за год, с 1,0 тыс. до 426 единиц. В бизнес-классе в сентябре 2024 года было доступно 3,9 тыс. апартаментов, в то время как в сентябре 2023 года их число составляло 4,3 тыс. В массовом сегменте в сентябре 2024 года продавалось 2,3 тыс. апартаментов по сравнению с 1,9 тыс. в сентябре прошлого года.
По мнению аналитиков компании "Метриум", в премиум- и высокобюджетных сегментах рынка новостроек Москвы наблюдалась тенденция постепенного вытеснения апартаментов квартирами, особенно в течение последних 12 месяцев. В высокобюджетной категории количество квартир и объектов с жилым статусом выросло на 97%, тогда как в классе премиум этот показатель увеличился на 65%. В сегменте бизнес-класса предложение квартир возросло на 16%, а в массовой категории – на 6%.
"Наш анализ показывает, что до того, как в Москве был введен запрет на проектирование и строительство апартаментов, количество такого формата недвижимости на рынке столицы увеличивалось, – резюмирует Руслан Сырцов, управляющий директор «Метриум». Однако нельзя игнорировать, что апартаменты имеют свою целевую аудиторию. Решение касательно будущего апартаментов и их правового статуса должно быть тщательно продуманным. С одной стороны, статус апартаментов требует определенного регулирования. С другой стороны, они помогли решить жилищные вопросы для определенных категорий покупателей с ограниченными ресурсами или специфическими нуждами, которые искали временное жилье в городе. Кроме того, апартаменты стали основой для развития цивилизованного рынка как долгосрочной, так и краткосрочной аренды в Москве, что весьма актуально для крупного мегаполиса. С этой точки зрения апартаменты могут сохранить свою важную роль, способствуя решению проблемы нехватки арендного жилья в условиях высоких ипотечных ставок"
