Назад
Власти объявили войну "квартиркам для хоббитов". Пока что это происходит на региональном уровне, хотя уже существуют федеральные инициативы по запрету строительства малогабаритных квартир. Специалисты аналитического центра "Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU" считают, что ограничение минимальной площади жилья сократит прибыли застройщиков, но окажется выгодным для обычных покупателей.
"Москва начала 'крестовый поход' против малогабаритного жилья. Еще весной Москомэкспертиза разослала информационное письмо, из которого застройщики узнали, что проектировать однокомнатные квартиры площадью менее 28 кв. м и двухкомнатные менее 44 кв. м после 7 мая запрещено. Теоретически, запрещено было и раньше – ведомство ссылалось в письме на давно существующий свод правил о многоквартирных жилых зданиях, но все продолжали проектировать: по итогам I полугодия 2024 г. на студии приходилось 20% предложения новостроек массового сегмента. И, видимо, письма Москомэкспертизы оказалось недостаточно, потому что в начале августа мэр Москвы Сергей Собянин подписал постановление о запрете строительства малометражных квартир, которое упомянутое письмо дублировало, но на более высоком уровне."
3 сентября примеру Москвы последовало Подмосковье: постановлением правительства области от 03.09.2024 в регионе были введены такие же ограничения по площади жилья, как и в Москве. Но, в отличие от столичных, подмосковные власти решили предупредить девелоперов заранее – запрет на малометражки вступит в силу только с 1 января 2025 г.
On September 3, the Moscow region followed Moscow's example: by a government decree of the region dated 03.09.2024, the same restrictions on housing area were introduced as in Moscow. However, unlike the capital authorities, the Moscow regional authorities decided to inform developers in advance – the ban on small apartments will only come into effect on January 1, 2025.
После того как столичные власти выдвинули инициативу введения ограничений по всей стране, вопросы поднялись в Госдуме. Первый заместитель председателя фракции "Справедливая Россия – За правду" в Госдуме Дмитрий Гусев в конце августа высказал предложение не только ужесточить ограничения по минимальной площади квартир, но и, что особенно важно, регулировать доли однокомнатных и двухкомнатных квартир в новостройках. "Считаю, что минимальный размер однокомнатных квартир должен быть ограничен 35 квадратными метрами, а двухкомнатных - 47. При этом доля однокомнатных и двухкомнатных квартир не должна превышать 50% от общего числа квартир в новых многоквартирных домах", - говорится в обращении депутата, направленном премьер-министру Михаилу Мишустину и министру строительства и ЖКХ Иреку Файзуллину.
По мнению депутата, для воплощения его предложений не потребуется принимать новые законы – достаточно откорректировать нормативные документы, которые ограничивают возможность согласования новых строительных проектов, не соответствующих указанным требованиям.
Реакция главы правительства на предложение Гусева пока не известна, а представители Минстроя уже заявили, что ограничивать площадь строящегося жилья министерство не собирается, но регионы могут вводить такие ограничения по своему усмотрению.
Минстрою, без сомнения, известнее, однако отметим, что проблема малометражных квартир назрела и перезрела далеко не только в столичном регионе. В Москве, по данным ЕИСЖС, всего 9% строящихся квартир имеют площадь менее 25 кв. м, еще 15% - от 25 до 35 кв. м. В Подмосковье малогабаритных квартир, соответственно, 9 и 23%. Для примера: в Петербурге эти цифры составляют 18 и 24%, а в Ленобласти на малометражки приходится более 40% строящегося жилья: площадь 13% квартир в новостройках не превышает 25 кв. м, размер 31% квартир варьируется от 25 до 35 кв. м.
Напомним, бум строительства малогабариток спровоцировал запуск льготной ипотеки. Именно на ее фоне застройщики резко сократили площади квартир и начали проектировать дома, состоящие практически исключительно из студий и однушек. Такая стратегия позволила повышать стоимость метра, не выходя за рамки кредитных лимитов по госпрограммам.
Учитывая значительные и дорогостоящие усилия, предпринимаемые государством для улучшения демографической ситуации, идея ограничить строительство "квартирок для хоббитов" более чем уместна. Ведь очевидно, что студии площадью 20 кв. м не предназначены для проживания семей, особенно с детьми. Более того, однокомнатные квартиры площадью 28 кв. м, и вообще однокомнатные квартиры в большинстве случаев тоже не подходят для таких целей. Согласно ЕИСЖС, по данным на 9 сентября, в Москве 40% строящихся квартир составляют студии и однокомнатные квартиры, 37% – двухкомнатные, 18% – трехкомнатные, и 5% – многокомнатные квартиры. В Подмосковье распределение составляет 47%, 37%, 14% и 2% соответственно. В Краснодарском крае 63% новых квартир являются однокомнатными, в Приморском – 66%, а в Ленинградской области – 71%. Поэтому, помимо ограничений по площади, необходимо принимать меры для возвращения к нормальному ассортименту квартир, проверенному десятилетиями: примерно треть однокомнатных квартир, треть – двухкомнатных и треть квартир с тремя и более комнатами.
"Конечно, застройщикам это не очень понравится. Маленькие квартиры – самый выгодный продукт для девелоперов, сочетающий дороговизну квадратного метра с высокой ликвидностью (на рынке недвижимости действует принцип: чем меньше площадь, тем дороже метр). Те же студии до 28 кв. м, будучи самым дешевым (по общему бюджету покупки) предложением на рынке, в последние годы пользовались бешеным спросом среди профессиональных и не очень инвесторов, стремившихся монетизировать ипотечные льготы в рамках госпрограмм. По оценке брокеров, даже сейчас, после запрета проектирования квартир менее 28 кв. м, студии составляют 15-20% продаж в новостройках Москвы."
И, несмотря на запрет, дефицит студий на данный момент отсутствует: в проектах, которые получили разрешение на строительство до мая 2024 года, студий хватит еще на много месяцев реализации. Цена таких квартир растет из-за ажиотажа, вызванного запретом, но это временное явление. В комфорт-классе, где этих студий особенно много, уже наблюдается спад: власти сократили льготные ипотечные программы, которые использовались для покупки такого жилья, вследствие чего инвестиционный спрос уменьшается, а для постоянного проживания такие квартиры малопригодны.
В дальнейшем, с постепенным уходом малогабаритных студий с рынка, девелоперам будет сложно заместить выпадающий спрос, поскольку единственная причина популярности таких квартир заключается в их минимальной цене, которая значительно ниже стоимости стандартных однокомнатных квартир. Увеличить стоимость квадратного метра в квартирах большей площади до уровня студий, чтобы компенсировать недополученные доходы, в условиях дорогой ипотеки застройщики не смогут. Новостройки и без того стоят больше, чем люди могут за них платить, о чем свидетельствует резкое снижение спроса после завершения программы ипотеки с господдержкой. В перспективе, по мере завершения существующих проектов, застройщикам, скорее всего, наоборот, придется снижать стоимость квадратного метра и продавать однокомнатные квартиры по цене маленьких студий, чтобы поддержать спрос. см. "Прогноз рынка недвижимости Москвы и Подмосковья до конца 2024 и на 2025 год от IRN.RU".
